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  • 論房產抵押物的風險類型與防范措施

    [ 陳永亮 ]——(2022-4-7) / 已閱562次

    論房產抵押物的風險類型與防范措施
    陳永亮 廣東新東方律師事務所

    摘 要 在房產抵押實務中,并不是所有辦妥房產抵押登記的債務就能高枕無憂。抵押權人要充分認識房產抵押中的風險,采取相應防范策略,才能有效地避免法律風險和經濟損失。
    關鍵詞 房產抵押 風險識別 防范措施


    一、案例導入
    1、2020年2月,某融資機構A應借款人B的申請,以B名下的深圳市某區某花園2809號物業作為抵押擔保,在辦妥抵押登記后向其發放了500萬元借款。
    2、借款期限屆滿后,B無力償還。在A向法院提起訴訟后,法院支持了出借人A的全部訴求,判令B按合同約定向A償還全部借款本息及實現債權的費用,同時,判令A對處分抵押的房產物業所得價款享有優先受償權。
    3、在判決生效后的強制執行階段,執行法院對該套房產拍賣處置評估過程中發現,用作抵押的某花園2809號物業與相鄰的2808號房系雙拼房,該兩套房在設計、建造及裝修中均是以一套房的標準完成,在使用功能上具有不可以分割使用的特殊性,且2808號房購買時為了規避限購政策,產權不在B的名下,亦不屬于本案抵押物。為此,執行法院根據廣東高院《關于進一步規范司法拍賣房產移交工作的指導意見(試行)》的相關規定,在拍賣公告中明確載明“拍賣后不予以負責清場移交”的內容,導致該房產兩次流拍。
    4、在債務無法通過拍賣房產得以償還的情況下,某融資機構A被迫與債務人B達成執行和解,豁免了部份利息及實現債權費用,并同意B分期償還。
    5、最終,融資機構A雖然足額收回本金,但歷經訴訟、執行等階段仍未能將抵押物予以司法拍賣,既耗費了不少人力、財力,還因債務豁免和分期償還而形成利息損失。
    二、律師評析
    在上述案例中,雙方已按法律規定辦理了抵押登記,從法律視角檢視,債權人某融資機構A的確是取得了房產的抵押權,完全有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還,實現其債權在理論上有足夠的保障。
    但是,在實際操作中,并非所有經房產抵押登記的債務就能高枕無憂,在房產抵押的每個環節都可能隱藏風險,稍有不慎就可能給抵押權人造成損失。實務中,除了抵押無效的風險之外,還有很多有效抵押卻因抵押物的特殊性,以及處置抵押物出現各種變數,導致無法完成抵押房產的拍賣,或者拍賣價格較低而使債權足額償還的目的未能實現,甚至還給自身造成經濟損失。
    筆者結合其在商事法律領域執業近20年的經驗與教訓,就房產抵押權人在實務中的風險識別和防控,闡述如下觀點和實務建議。
    三、房產抵押的概念
    房產抵押是以房產作為抵押品的信用行為。債務人在法律上把房產所有權轉讓給債權人,但債權人并不占有房產。以房產擔保的債務一經償付,房產所有權的轉讓便立即失效。因此,雖然發生債務時房產被有條件地轉讓了,但是在全部債務償清后,所有權馬上就被收回。房產抵押的優點是:債務人保留對房產的占有,因而仍能使用它;債權人則由于在償清債務以前擁有房產的所有權,因此不會因為債務人不還債而受到損失。目前,房產抵押已成為銀行等債權人認為最安全的擔保方式,在現代經濟生活中發揮著不可替代的作用,甚至還有“擔保之王”的美譽。
    四、房產抵押實務中常見的抵押物風險類型
    1、《中華人民共和國民法典》第399條規定“禁止抵押的財產范圍”不宜作為抵押物。該條款以反向列舉的方式,規定了不得抵押的財產,可區分為兩類情況:一是以禁止流轉、限制流轉物擔保及涉及違反公共利益的擔保無效;二是以所有權、使用權不明或者有爭議的財產,依法被查封、扣押、監管的財產擔?赡苡绊懙盅汉贤Я。
    2、未成年人名下的房產作為抵押物的風險!斗慨a登記暫行條例實施細則》第十一條規定:“因房產處分而申請登記的,應當為被監護人的利益提供書面保證!币蚨,在處理房產時,監護人必須能夠證明其是為了被監護人(未成年人)的利益。但是,在實際情況中,以未成年人財產擔保的抵押容易被視為損害未成年人利益,導致擔保合同無效。因此,以未成年人名下的房產作為抵押物存在法律風險。
    3、已設立了居住權的房產作為抵押物的風險!睹穹ǖ洹返谌倬攀艞l規定了六種不得抵押的情形,但這其中并未包括設立居住權的房產,故應認為設立居住權的房屋可以設立抵押權。若因主債權最終產生風險而導致抵押權人行使優先受償權拍賣抵押房產時,按照“抵押不破居。啵痹瓌t,實現抵押權時應附帶居住權一并轉讓,房屋買受人仍應當承擔原房屋所有權人對居住權的義務。這種情況下,房產拍賣所得款項可能會大幅減少,從而影響債權能否足額實現。
    4、“雙拼房”作為抵押物的風險!半p拼房”是將兩套90平方米的房產拼在一起,按一套房來設計開發和使用,但有兩本房產證。雙拼戶型設計相對單個戶型而言,設計不合理,不符合一般居住方式,不適將其單獨分開銷售。在實施限購的城市,購買“雙拼房”需要兩個購房名額,而且第二套房的首付比例需要提高到總價的70%,這樣一來,有能力購買的群體就大幅減少,抵押物流通變現的能力較弱。
    若抵押人僅用“雙拼房”中的一套房產作為抵押物,在司法處置時可能與另一套未抵押的房產因不可分割使用的原因導致無法清場交付,則有可能使抵押物拍賣優先受償的目的落空。
    5、已經滅失、毀損或已簽拆遷補償協議處于待拆遷狀態,但尚未進行注銷登記的房產作為抵押物的風險。但現實生活中,抵押人可能將已經滅失、毀損或處于待拆遷狀態但尚未進行注銷登記的房產進行抵押,由于抵押登記時可以不進行外查,因抵押人故意隱瞞,即便抵押登記辦理完成,但抵押權人也無法對該已滅失、毀損或拆遷的部份行使優先受償權,給債權足額受償產生較大的風險。
    6、已處于出租狀態的房產作為抵押物的風險。在進入案件的強制執行階段后,案外人經常以對該標的物享有租賃權為由,主張拍賣不破租賃,甚至以其已在抵押的房產上添置附屬物要求賠償,這對抵押物的及時處理造成很大影響。特別要防范債務人與案外人惡意串通,在抵押之前即簽訂長達十數年的租金價格較低的租賃合同,或聲稱已一次性付清租金,極有可能導致附著租賃權的標的物的拍賣價過低,甚至無人問津而流拍,從而給債權的足額受償造成較大影響。
    7、債務負擔較重之抵押人提供的房產作為抵押物的風險。雖然在已辦理房產抵押登記情形下,抵押權人的優先受償權不受影響,但抵押人可能因其他債務到期,而被債權人對抵押物進行首封保全。在司法實踐中,抵押權的實現受制于首查封法院對債權人債權的訴訟、判決及執行進程,特別是在被人民法院跨省查封的情況下,抵押物處置的難度會進一步加大。一方面協議方式難以處置。如抵押物被其他債權人申請查封后,依據查封的法律效力,抵押權人與抵押人協議處置抵押物的行為是無效的,只能通過人民法院的處置途徑才能實現抵押權。另一方面債權讓步時有發生。在抵押物價值有限的情況下,首先申請查封的債權人為了保證自身的利益,往往會要求抵押權人讓與部分優先受償權,并以此作為處置抵押物的條件①。同時,抵押權人遭遇惡意拖延使優先受償權無法及時、有效實現,增加了風險。
    五、房產抵押實務中的風險防控措施與建議
    1、房產抵押前,建議對抵押人的資信狀況進行調查。雖然抵押人只是提供房產作為抵押擔保,其個人資信情況不影響債權人以抵押物拍賣變賣后的優先受償,但需要防范其因個人負有大額、高頻債務或擔保在抵押期限屆滿前到期,而被債權人對抵押物進行首封保全的風險。
    2、房產抵押前,還建議對抵押物進行全方位的盡職調查。
    (1)通過閱檔、查檔等調查方式對抵押物的權屬情況進行核實,了解抵押物相關權屬信息,是否有可能存在其他優先權、抵押人是否對抵押物具有處分權,是否在征收拆遷范圍之內,是否有租賃備案登記等相關情況。
    (2)通過地產中介,或相關房地產主管部門的相關數據查詢該物業的指導價格、評估價格等,了解抵押物是否足值,并審慎、保守地設定抵押率,確保抵押物在變賣后,其取得的款項能夠覆蓋含訴訟、執行周期在內的主債權及利息、違約金、損害賠償金,保管擔保財產和實現擔保物權的所有費用,避免抵押物在出現風險后價格嚴重縮水,資不抵債而造成債權人損失。
    (3)通過實地勘察抵押物,了解抵押物是否真實存在,是否屬于“雙拼房”,是否被他方實際占有情況、是否處于出租狀態等。若抵押物上存在租賃,還應當重點關注租賃合同的訂立時間、合同相對人、租賃期限、租金標準及支付方式、租賃登記備案情況等,并注意留存相關證據。同時,盡量爭取承租人簽署放棄租賃權承諾,承諾在抵押權人行使該抵押物權時,配合對抵押物的處置,并放棄對該租賃物之尚未完結的租賃權利。若屬于“雙拼房”,務必將兩個房產證均同時辦理抵押登記。
    3、房產抵押過程中,要完善抵押擔保合同并辦妥抵押登記。
    抵押合同是主債權合同的從合同,主合同的無效將直接導致抵押合同的無效,故在簽訂抵押合同之前,還需要充分完善和審查主合同,并嚴格按照法律規定辦理房產抵押登記。另外,在實務操作中,從保障抵押權人的角度,還建議特別注意以下幾點:
    (1)由于深圳、上海等地房產部門都開放了“二押”(即“順位抵押”)的辦理,為了減少“二押”權利人對抵押物進行首封的風險,建議抵押合同中明確對抵押物處分的限制條款,即未經第一抵押權人書面同意,抵押人不得利用該抵押物設立順位抵押。
    (2)建議在抵押合同中明確約定限制抵押物轉讓。新施行的《民法典》就“抵押人轉讓抵押財產”的內容,較此前《物權法》作了較大改動。依據《民法典》的規定,抵押人可以轉讓抵押財產,但要及時通知抵押權人,抵押權人證明轉讓抵押財產損害抵押權實現的,可以要求抵押人將轉讓所得的價款提前清償債務。因此,抵押權人不再享有限制抵押物轉讓的權利。
    《民法典》從維護交易秩序、提高物的流轉與交易效率,促進商業經營活動發展角度出發,對抵押人和受讓人利益作了一定傾斜,以立法方式調整限制了抵押權人控制抵押物的權利,增加了抵押權人的風險,導致抵押權人的利益比《物權法》時代有所減損。這一變化主要表現在抵押權人的主觀意志無法干涉抵押物的流轉,抵押人的通知義務僅能使抵押權人知曉抵押物的權屬狀況,以便其在債權債務到期后行使抵押權。但即便抵押人未履行通知義務,抵押權人也無權就這一瑕疵請求確認抵押人轉讓抵押物的行為無效②。因此,從維護抵押權人利益考慮,建議在抵押合同中對抵押物的轉讓進行限制性約定。
    (3)建議確認核實抵押人的婚姻狀況,如屬于已婚,則要求抵押人的配偶應當簽署相應的確認函,同意債權人處置用于抵押的夫妻共同財產,避免其配偶以“不知情”、應當“共債共簽”為由提出異議之訴。
    4、在房產抵押登記完成后的整個抵押期間,債權人應隨時查詢抵押物的狀態,并不定期對抵押物的現狀及使用情況予以現場勘察與回訪檢查,強化風險預警措施,一旦發現權利受限,應及時采取措施,避免損失擴大。
    若出現抵押物被毀損、滅失或征收的情形時,應及時行使物上代位權,按照抵押權的順位從保險金、賠償金或補償金中優先受償。否則,假如抵押人收到前述款項后進行了處置,則抵押權人喪失了前述已處置款項的優先受償權③,房產抵押就成為了一紙空文。
    六、結語
    除以上所述的常見的抵押物風險類型外,在實務中可能出現的其他風險也層出不窮,處置抵押物時常會面臨各種變數。抵押權人只能通過審慎的風險識別、完善的合同管理、專業的風控團隊和防范策略、及時的風險預警,有效的應對措施,才能夠盡可能地防范風險,減少損失。

    備注:本文已發表在《中國律師》2021年第12期。


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